Hoe wij de status van uw monument bepalen

Wij drukken de status van een monument uit in een algemene kwalificatie voor de staat van het casco en de onderhoudsstaat:

Staat van het casco

Onder casco worden verstaan de dragende onderdelen en het omhulsel, bestaande uit dak, kappen met spantconstructies, balklagen en vloeren, dragende muren met wandopeningen, funderingen, kelders en gewelven.

Bij restauratie ligt het hoofdaccent op het (inwendig) casco van het monument. Tot het casco wordt ook gerekend het binnenpleisterwerk van de muren die er deel van uitmaken, alsmede de buitenafwerking, de kozijnen, ramen en deuren.

Er is ook sprake van restauratie of groot onderhoud, te rangschikken onder de kwaliteit van het casco, als sprake is van het uitvoeren van een (groot) aantal verschillende soorten onderhoudswerkzaamheden aan onderdelen die afzonderlijk of in hun totaliteit een aanzienlijk of wezenlijk deel van het gebouw beslaan. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het herstel van kapconstructies in combinatie met vervanging van dakbeschot, dakbedekking en vervangen van gootconstructies. Kort samengevat alle werkzaamheden die het normale onderhoud te boven gaan, worden opgevat als restauratie en vallen, om duidelijkheid te scheppen bij abonnee en subsidiënt, onder de noemer casco.

Goed: Als met normaal onderhoud het monument bijgehouden kan worden.

Redelijk: Als op een beperkt aantal onderdelen zoals vensters/serres/goten/grote vlakken voegwerk grootonderhoud uitgevoerd moet worden.

Matig: Als een partiële restauratie noodzakelijk is, zoals balklagen/vloeren/kappen en dakbedekking zoals leien/pannen.

Slecht: Als een totale restauratie binnen en buiten noodzakelijk is.

Onderhoudsstaat

Onderhoud (onderhoudsstaat) heeft enerzijds betrekking op de buitenkant van het gebouw om dit wind en waterdicht te houden en anderzijds op het onderhoud van alle monumentale onderdelen, die aard- en nagelvast of uit de aard der bestemming aan het gebouw zijn verbonden. Een nuancering betreft het incidenteel herstel van delen van dragende constructies, zoals ankerbalkgebinten, schoren, platen, balkkoppen en spantbenen. Dit kan ook als onderhoud worden aangemerkt.

Onderhoud heeft een relatief beperkte omvang en richt zich voornamelijk op vervanging, bijhouden en herstel van onderdelen.

Goed: Incidenteel een stukje voegwerk, een enkel onderdeel zoals een dakkapel die slecht in het schilderwerk staat. Het gaat om diverse kleine incidentele gebreken, cq klein incidenteel onderhoud.

Redelijk: Delen van schilderwerk bijwerken/overschilderen; een klein deel van de goot dat vervangen moet worden; delen van voegwerk/maaiveld herstellen; her en der diverse kleine gebreken verhelpen. Er is geen sprake van een achterstandssituatie cq achterstallig onderhoud.

Matig: Het schilderwerk is matig en moet geheel behandeld worden; sauswerk pleisterwerk behandelen; diverse gebreken houtwerk; grotere delen van goten zijn aan vernieuwing toe. Er is sprake van een achterstandsituatie cq achterstallig onderhoud.

Slecht: Er is sprake van een ernstige achterstandsituatie cq. veel achterstallig onderhoud; casco gaat in kwaliteit achteruit.

Kosten van onderhoud en restauratie

Om enig houvast te geven kan het volgende als vuistregel gelden voor de kosten:

• Voor onderhoud (casco goed) bij een redelijke tot goede onderhoudsstaat rekenen op 1 tot 1,25% van de marktwaarde (waarde voor de Onroerend Zaak Belasting) bij woonhuizen/boerderijen, gemiddeld over 10 jaar.
• Voor achterstallig onderhoud (matige onderhoudsstaat) voor de eerstvolgende jaren te rekenen op 3-5% van de marktwaarde per jaar.
• Komt het uit te voeren onderhoud boven de 25% van de marktwaarde uit (slechte onderhoudsstaat), dan is sprake van groot onderhoud i.e. restauratie. Dit heeft invloed op waardering van het casco.